写字楼大降温:空置率攀升与降租双面夹击 业主谨慎对待金融客户

作者:懒人 发布时间:

“市场不像以前那么好。”负责金长安大厦租赁业务的中介小江,露出一丝无奈。他已经这样做了六年,目睹了许多办公大楼从人到人。空洞的变化。 2014年和2015年,金融业发展迅速,许多金融公司租户出现在办公楼内。然而,随着去年互联网金融业的整顿和监管的收紧,部分企业纷纷倒闭。另一方面,网上借贷平台雷霆等事件的影响也使办公室业主更加谨慎。

《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》由中国社会科学院和社会科学文献出版社联合出版,表明经济增长放缓导致的写字楼需求下降与新增供给的不断增加叠加。据估计,到2019年底,17个城市的写字楼平均空置率将突破20%,15个城市的写字楼空置率将逐年上升。武汉,长沙和青岛将迎来历史空置率的高峰。成都将在2019 - 2021年迎来新一轮的办公楼供应高峰。它将把空置率带回上升通道。

根据高力国际提供的数据,由于2019年第三产业增长放缓等宏观经济因素,2019年上半年北京甲级写字楼空置率达到11.5%,最高八年的价值;降级后,平均净有效租金为每月398.8元/平方米,较2018年底下降0.6%;新增供应量为16万平方米,总库存达到832万平方米。

“在过去的八年里,北京的写字楼市场一直不平衡,为业主呈现片面的市场形势。随着需求放缓,供应量增加,它逐渐转向租户市场。“高丽国际华北区董事总经理严燕说。

空置率较高,租金下降。

自2018年下半年以来,北京写字楼市场一直低迷。今天,到2019年中期,这种现象仍在继续。上述金长安大厦自2018年下半年以来一直空置。目前,其空置率约为20%,交易价格约为每平方米7元/天,低于之前的最低租金7.5。元/天。北京其他商业区也出现了同样的情况。

“为了更快地出租空置的办公楼,开发商还提供免租金月和其他政策来吸引租户。”来自北京金泰国际建筑租赁部的李女士说。

距离金泰国际大厦不远的CBD商业区是北京房地产租赁和销售人员小国主要负责的地区。今年3月以来,CBD商业区的空置率逐步上升,已达到20%左右。与物业方面相比,小业主更倾向于出租空置物业,因此提供的价格较低且议价较高。 “有些业主只需要客户,价格好,不太同意。”小郭告诉记者,他帮助租户降价并成功卖出了几个订单。他还观察到许多租户被转移,因为通州和亦庄的一些新办公楼更便宜。 “现在有更多空房,客户有很多选择空间。他们想先租房子更便宜。”小郭说。

根据戴德梁行的数据,2019年第二季度,北京中央商务区的中国人寿金融中心正式开业,成为中孚土地的第一个项目。随着新项目的进入以及部分企业,城市和五大城市的退缩和减少,核心区的空置率分别上升至8.9%和5.6%。其中,金融街和中关村等核心商业区仍保持较低的空置率。其中,中关村空置率为1.2%,较第一季度增长0.8%。

北京甲级写字楼空置率上升也对租金增长构成压力,租金收益率下降。

6月28日,潘石屹宣布销售预估总价约78亿的自持物业。他向21世纪经济报道记者坦言,写字楼租金回报率不高是其出售物业的原因之一。“我们物业回报率是3 %,但银行贷款的利息是4个点,租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外,SOHO中国目前资产太单一,主要是办公产品,出售之后,储备点别的东西更好“。潘石屹说。

据了解,目前国内的商业地产物业租金回报率只有2%-3%,很难达到欧美发达国家5%的平均资产回报率水平。根据世邦魏理仕提供的数据,一线城市写字楼的租金收益率基本在3.8%到4%左右。

新增供应大幅提升

通常来讲,写字楼市场正常的空置率水平在10%左右,有些波动属正常现象。但受经济下行与持续充沛的新增供应等因素影响,一些城市写字楼市场已出现明显异动。

有分析人士向21世纪经济报道记者指出,空置率走高租金下挫主要原因是写字楼新增供应大幅提升。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示,近几年一些中西部二线城市在短期内集中了大量的新增供应,导致整体空置率出现上涨。

据这位分析人士了解,全国平均空置率在20%左右。一些中西部城市,个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上。一线城市空置率相对更健康,北京,广州空置率在10 %左右或者以下,上海相对略高,空置率在15%以上,因为上海写字楼供应在近几年包括未来几年是比较充沛的。根据世邦魏理仕的最新数据,预计未来六个月,超过77万平方米的新增供应入市,空置率将会进一步推升,租金亦将承压下行。

写字楼供应达到新高,需求端却呈现低迷状态。

XX